Mantenimiento Hotelero

MANTENIMIENTO HOTELERO

1.CONCEPTO: Mantenimiento hotelero es el sistema de control que se utiliza para detectar y corregir los defectos que surjan por patologías edilicias, defectos de diseño, defectos constructivos o por el simple uso de la infraestructura y equipamiento.

     Este departamento es responsable del mantenimiento técnico de todas las instalaciones y de las contratas técnicas.
Su comunicación con el departamento de recepción puede llegar a surgir cuando se solicite comunicar al departamento de mantenimiento, realizar alguna reparación del hotel, o contratación del servicio en el caso de que el hotel no disponga de este departamento.

2. OBJETIVOS DEL DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO

El diseño e implementación de cualquier sistema  organizativo y su posterior informatización debe siempre tener presente que está al servicio de unos determinados objetivos. Cualquier sofisticación del sistema debe ser contemplada con gran prudencia en evitar, precisamente, de que se enmascaren dichos objetivos o se dificulte su consecución.

En el caso del mantenimiento su organización e información debe estar encaminada a la permanente consecución de los siguientes objetivos           

OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO

·         Evitar, reducir, y en su caso, reparar, las fallas sobre los bienes precitados.

·          Disminuir la gravedad de las fallas que no se lleguen a evitar.

·          Evitar detenciones inútiles o para de máquinas.

·          Evitar accidentes.

·          Evitar incidentes y aumentar la seguridad para las personas.

·          Conservar los bienes productivos en condiciones seguras y preestablecidas de operación.

·         Balancear el costo de mantenimiento con el correspondiente al lucro cesante.

·          Alcanzar o prolongar la vida útil de los bienes.

·         El mantenimiento adecuado, tiende a prolongar la vida útil de los bienes, a obtener un rendimiento aceptable de los mismos durante más tiempo y a reducir el número de fallas.

·         Decimos que algo falla cuando deja de brindarnos el servicio que debía darnos o cuando aparecen efectos indeseables, según las especificaciones de diseño con las que fue construido o instalado el bien en cuestión.

3. COSTOS DEL DEPARTAMENTO DE  MANTENIMIENTO

CONCEPTO: Costo de Mantenimiento es el valor del dinero gastado en las operaciones desarrolladas.

 Los procedimientos de mantenimiento deben evitar las fallas, por cuanto una falla se define como la incapacidad para desarrollar un trabajo en forma adecuada o simplemente no desarrollarlo. Un equipo puede estar "fallando" pero no estar malogrado, puesto que sigue realizando sus tareas productivas, pero no las realiza con la misma performance que un equipo en óptimas condiciones. En cambio un equipo malogrado o averiado no podrá desarrollar faenas bajo ninguna circunstancia.

Además el costo que implica la gestión y el desarrollo del mantenimiento no debe ser exagera, más bien debe estar acorde con los objetivos propios el mantenimiento, pero sin denotar por ejemplo, un costo superior al que implicaría el reemplazo por maquinaria nueva. Entre los factores de costo tendríamos: mano de obra, costo de materiales, repuestos, piezas nuevas, energía, combustibles, pérdidas por la no producción.
Inevitablemente todo equipo, maquinaria, instrumento, o edificación se va a deteriorar por el paso del tiempo.

Dicho control de costos debe establecerse bajo dos puntos de vista ya que el primero debe contemplar la vertiente económica y el segundo el aspecto técnico.

ECONOMICO

El punto de vista económico señala claramente que los costos imputables a mantenimiento deben estar claramente definidos.

De su análisis podremos determinar la relación Costo / Eficiencia y podremos valorar el trabajo realizado.

Desde la organización contable se debería asignar un código de referencia para todas aquellas partidas incluidas en el mantenimiento, separando los costos en cuatro diferentes apartados:

1. Inversiones y mejoras: Costo de aquellas inversiones con las que  pretendemos mejorar la calidad de las instalaciones.

2. Mantenimiento preventivo: Costo de lo que implica mantener las instalaciones en buenas condiciones de funcionamiento.

3. Mantenimiento correctivo: Costo total de cada trabajo realizado, sabiendo además los importes del material empleado, el tiempo invertido y el costo de mano de obra.

·         Programa de Asistencia a Pequeños Hoteles de Centroamérica ICT - OEA - CCT / SICA

Es de notar que cuanto más efectivo sea el mantenimiento preventivo, menor debe ser el correctivo.

4- Recambios: Costo de lo que representa el almacén en términos económicos al disponer de una cierta cantidad de material (Electromecánico) y otros para poder llevar a término el mantenimiento en general.

4. TIPOS DE MANTENIMIENTO

Existen cuatro tipos reconocidos de operaciones de mantenimiento, los cuales están en función del momento en el tiempo en que se realizan, el objetivo particular para el cual son puestos en marcha, y en función a los recursos utilizados, así tenemos:

MANTENIMIENTO CORRECTIVO                                                                                       Este mantenimiento también es denominado "mantenimiento reactivo", tiene lugar luego que ocurre una falla o avería, es decir, solo actuará cuando se presenta un error en el sistema. En este caso si no se produce ninguna falla, el mantenimiento será nulo, por lo que se tendrá que esperar hasta que se presente el desperfecto para recién tomar medidas de corrección de errores. Este mantenimiento trae consigo las siguientes consecuencias:

·         Paradas no previstas en el proceso productivo, disminuyendo las horas operativas.

·         Afecta las cadenas productivas, es decir, que los ciclos productivos posteriores se verán parados a la espera de la corrección de la etapa anterior.

·         Presenta costos por reparación y repuestos no presupuestados, por lo que se dará el caso que por falta de recursos económicos no se podrán comprar los repuestos en el momento deseado

·         La planificación del tiempo que estará el sistema fuera de operación no es predecible.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO                                                                                         Este mantenimiento también es denominado "mantenimiento planificado", tiene lugar antes de que ocurra una falla o avería, se efectúa bajo condiciones controladas sin la existencia de algún error en el sistema. Se realiza a razón de la experiencia y pericia del personal a cargo, los cuales son los encargados de determinar el momento necesario para llevar a cabo dicho procedimiento; el fabricante también puede estipular el momento adecuado a través de los manualestécnicos. Presenta las siguientes características:

·         Se realiza en un momento en que no se esta produciendo, por lo que se aprovecha las horas ociosas del hotel.

·         Se lleva a cabo siguiente un programa previamente elaborado donde se detalla el procedimiento a seguir, y las actividades a realizar, a fin de tener las herramientas y repuestos necesarios "a la mano".

·         Cuenta con una fecha programada, además de un tiempo de inicio y de terminación preestablecido y aprobado por la directiva de la empresa.

·         Esta destinado a un área en particular y a ciertos equipos específicamente. Aunque también se puede llevar a cabo un mantenimiento generalizado de todos los componentes de la planta.

·         Permite a la empresa contar con un historial de todos los equipos, además brinda la posibilidad de actualizar la información técnica de los equipos.

·         Permite contar con un presupuesto aprobado por la directiva.

MANTENIMIENTO PREDICTIVO                                                                                          Consiste en determinar en todo instante la condición técnica (mecánica y eléctrica) real de la máquina examinada, mientras esta se encuentre en pleno funcionamiento, para ello se hace uso de un programa sistemático de mediciones de los parámetros más importantes del equipo. El sustento tecnológico de este mantenimiento consiste en la aplicaciones de algoritmos matemáticos agregados a las operaciones de diagnóstico, que juntos pueden brindar información referente a las condiciones del equipo. Tiene como objetivo disminuir las paradas por mantenimientos preventivos, y de esta manera minimizar los costos por mantenimiento y por no producción. La implementación de este tipo de métodos requiere de inversión en equipos, en instrumentos, y en contratación de personal calificado. Técnicas utilizadas para la estimación del mantenimiento predictivo:

·         Analizadores de Fourier (para análisis de vibraciones)

·         Endoscopia (para poder ver lugares ocultos)

·         Ensayos no destructivos (a través de líquidos penetrantes, ultrasonido, radiografías, partículas magnéticas, entre otros)

·         Termovisión (detección de condiciones a través del calor desplegado)

·         Medición de parámetros de operación (viscosidad, voltaje, corriente, potencia, presión, temperatura, etc.)